Sigue el drama de los alquileres. Los más perjudicados en el próximo mes serán los inquilinos que deban renovar su contrato o pagar la actualización anual de su cuota. Se estima que habría un aumento que superaría el 80%, cifra récord para un ajuste mensual desde que rige la nueva y polémica Ley de Alquileres.
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La ley original se focalizó sólo en la compra de unidades en construcción. Ahora diputados y senadores aprobaron que la normativa incluya la adquisición de viviendas usadas dentro del Presupuesto 2023. Crecen expectativas de mejoría para el año que viene
Hay mucha preocupación en el segmento y entre las entidades que representan inquilinos. A poco menos de 40 días para cerrar el año ya se sabe que la posible reforma de la normativa no se tratará y tampoco hay certezas si se lo hará en 2023, muchas voces coinciden que sería después que asuma el nuevo gobierno nacional a fin del próximo año.
La discusión sigue siendo que los contratos se retrotraigan y que pasen de tres a dos años (como era antes), que los ajustes sean semestrales y no anuales (porque los propietarios no quieren alquilar sus viviendas por la baja rentabilidad) y que los aumentos se pacten libremente entre partes y no por el Índice de Contratos de Locación (ICL) que regula el Banco Central.
Ricardo Botana, presidente de la Unión Argentina de Inquilinos, dijo que “los alquileres seguirán subiendo si tenemos este nivel de inflación y el artículo 14 de la Ley 27.551 lo permite. Para salir de esta situación se tiene que modificar ese artículo. La alternativa sería que la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (Ripte) tenga mayor insistencia sobre el Índice de Precios al Consumidor (IPC) o volver a que las partes lo pacten libremente”.”
“Para salir de la situación de fuertes aumentos se tiene que modificar el artículo 14 de Ley. La alternativa sería que RIPTE tenga mayor insistencia sobre el IPC o que las partes pacten libremente las subas” (Botana)
Desde varios sectores del mercado inmobiliario no ven voluntad política para modificar la normativa.
Juan Bautista Alberdi y Miralla
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Marta Liotto, presidenta del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI), destacó que los aumentos se disparan tanto porque están sujetos con la inflación y salarios, con paritarias en el medio. “Si se reforma la ley tampoco sabemos si el panorama posterior saldrá a favor de los inquilinos. El año que viene es electoral y los políticos deberían tomar medidas para aliviar la situación. Los propietarios tienen el valor fijo durante el año con una inflación galopante que está en el 100%, por lo cual están perdiendo también. La normativa tal cual está funcionando hoy no sirve a nadie”.
El índice para actualizar los contratos en noviembre supera el 77,5% en la mayoría de los distritos del país. Este porcentaje se aplica a aquellos contratos cuyos valores están fijos desde hace un año y corresponde la actualización. Quienes realizan un contrato nuevo este mes ya pagan con ese aumento.
Mirta Líbera, presidenta de la Cámara Inmobiliaria de la Provincia de Buenos Aires (CIBA), dijo que “el porcentaje es enorme y realmente significa un brusco golpe al bolsillo, aunque no es mayor y hasta en casos es inferior a la actualización por inflación que sufren los alimentos, por ejemplo. Ante esta escalada de índices las propiedades que se desocupan y vuelven a la oferta o aquellas que se incorporan nuevas, acomodan sus precios como mínimo de piso a partir de las actualizaciones”.
Cómo hacer para empujar la oferta
El otro drama es la escasez de unidades para alquilar, en CABA hay apenas unas 8.000 viviendas en alquiler, pero en un 60% están en dólares o son del mercado temporario. En el partido de Vicente López, hay unos 500 departamentos, en Avellaneda, 250, y en La Matanza, en el partido del oeste del Gran Buenos Aires (el más poblado con más de 2 millones de habitantes), apenas 400.
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Iván Kerr, ex secretario de Vivienda de la Nación y responsable del Plan de Hábitat y Vivienda de la Fundación Pensar, destacó que para empujar la oferta de alquileres en la actualidad y salir de este problema “hay que brindar certidumbre y reglas de juego claras. Hoy estamos en una suerte de pausa entre la sanción de la ley y la eventual modificación. Nadie sabe que va a pasar y hay gente esperando para actuar. Eso no es bueno. Los incentivos a la oferta ayuda, pero el foco no debería ir hacia ahí”.
Desde la Unión Argentina de Inquilinos tratan de aconsejar en cada caso concreto lo que la ley permite. La normativa trajo derechos y herramientas nuevas para el inquilino pero el sistema de ajuste de precio anual y la obligación de inscripción en la AFIP trajo aparejado que muchos inmuebles salgan del mercado de alquileres fomentando la especulación de los pocas unidades que todavía están en el mercado inmobiliario.
“No es que no haya viviendas, pero por alguna razón hoy existe un gran caos de alquileres que hace dos años. No desaparecieron, solo se retrajo la oferta. A eso se agrega la imposibilidad para acceso al crédito (hoy inexistente). El tema de la vivienda vacía u ociosa es un cuento y poner un impuesto es aún peor. Faltan viviendas sí porque no hay incentivos para construir para el sector en demanda, ni hay certidumbre, ni crédito y a eso hay que sumar que el problema se ha profundizado aún más por la falta de un mercado de alquiler”, amplió Kerr.
La modificación del plazo de los contratos cuando se intervino con el régimen de alquileres sigue siendo un tema que preocupa a los propietarios y según manifiestan una y otra vez se les hace demasiado largo e incierto en el contexto actual de nuestro país.
Líbera, añadió que “los montos de alquiler que se pactan al inicio, quedan desactualizados a los seis o siete meses, las reposiciones de artefactos, o reparaciones se llevan el importe de varios meses”.
Alquileres informales y precios
Expertos sostienen que a la par de la escasez de unidades surgieron acuerdos informales entre dueños directos e inquilinos donde se pactan contratos a dos años y aumentos semestrales escalonados por fuera de la ley. Muchos inquilinos los aceptan porque no encuentran un techo donde vivir.
Botana, amplió que notan casos que se pactan diferentes formas de aumentos: “Nuestro consejo es que los locatarios traten de pactar en forma directa con los locadores las renovaciones de los contratos o en todo caso las prórrogas”.
En los alquileres informales los propietarios pasan por encima a las inmobiliarias.
“Por desesperación recurren a acuerdos por fuera de la ley. Esto está pasando y desde el CPI estamos preocupados porque las inmobiliarias están sufriendo una baja de su cartera de viviendas y los propietarios recurren a acuerdos por malas leyes, con malos resultados y el comportamiento es pésimo de los propietarios e inquilinos por culpa de la normativa. Y en muchos casos no nos hacen participar”, detalló Liotto.
En cuanto a los precios, el departamento de tres ambientes, el que busca la mayoría, es difícil de encontrar. Están arriba de los $90.000 y si las expensas son altas el valor puede descender a $80.000, por ejemplo en Monte Castro o Floresta (con cocheras superan los $110.000 mensuales). En dos ambientes, el más bajo está en $65.000 y se disparan hasta $95.000, según la zona.
“A esta altura modificar el plazo tal vez ayudaría un poco, la ola de incertidumbre, desconfianza y alza en los precios es irreversible. Pasó mucho tiempo y en verdad la expectativa de que se tome nuevamente el tema en breve es muy moderada. Sólo esperemos que no avancen en medidas que dañen aún más este entramado vicioso con mayor carga impositiva o seguimiento tipo policial de viviendas desocupadas o sub-ocupadas. Ya es tiempo de tomar medidas que promuevan y estimulen a los privados a querer ingresar nuevamente al mercado de oferta de alquileres, de cuidar tanto a propietarios como a inquilinos, favoreciendo y dinamizando la cantidad de oferta con medidas coherentes”, concluyó Líbera.
