El Gobierno nacional a través del Ministerio de Economía está revisando la Ley de Alquileres. La eliminación de la norma es muy esperada en el sector inmobiliario que, desde su sanción, no ha parado de hacer conocer sus quejas y señalas las distorsiones que sufrió el mercado.
Se trata, así, de una noticia esperada por el mercado, inquilinos y propietarios. Hay varios puntos negativos que se generaron desde que entró en vigencia esta normativa que fue aprobada por la Cámara de Diputados en noviembre de 2019, durante el gobierno de Mauricio Macri, pero terminó siendo sancionada por el Senado en junio de 2020, durante la gestión de Alberto Fernández, y en plena pandemia.
A continuación se brindan detalles sobre cuáles son los 6 aspectos principales que influyeron negativamente en el mercado de alquileres desde que la ley entró en vigencia en julio de 2020.

1-Escasez de oferta
Hasta antes de la Ley de Alquileres los contratos se regían por el Código Civil y Comercial de la Nación en donde los acuerdos de alquileres formales duraban dos años.
En desacuerdo con la nueva ley poco a poco desde 2020 los propietarios comenzaron a retirar inmuebles que antes ofrecían en alquiler y los pasaron a publicar en venta, o los dejaron vacíos, o los prestaron a algún familiar o amigo para que los mantenga y pague los costos fijos.
Y esto sucedió en la ciudad de Buenos Aires, en la provincia de Buenos, en Córdoba, Santa Fe o Misiones, en todo el territorio. Hoy se estiman que hay unos 280.000 inmuebles que antes eran del mercado del alquiler ahora no se están ofreciendo.
“Esto hizo crecer la sobre oferta en venta: por ejemplo en Buenos Aires se están en comercialización más de 140.000 inmuebles, y en Rosario, más de 67.000 y también cuestan venderlos por la falta de crédito hipotecario (y eso que los valores bajaron más de un 35% desde 2018).
En cuanto a Buenos Aires, está costando conseguir unidades de 2 y 3 ambientes, y las que se publican se suelen alquilar en sólo 24 horas. Hay lugares en los que se coloca un cartel donde dice “Se Alquila”, y se hace la reserva casi en dos horas, por lo cual no llegan ni a estar publicados.
Desde el lado de los inquilinos, la escasez es tan grande que a veces demoran entre 3 y 6 meses para conseguir, algo impensado antes de la vigencia de la ley.
Para dar un ejemplo concreto, en marzo de 2019 había unos 18.000 inmuebles que se ofrecían en alquiler en CABA a través del formato tradicional. Hoy se estiman sólo unos 1.500, algo jamás visto.
Eso sí, creció el alquiler temporario, donde por ejemplo en CABA actualmente se calculan unos 16.000 departamentos que se ofrecen en dólares. Pero estos son contratos que pueden renovarse al mes, a tres meses y como máximo un año. Son muy requeridos por estudiantes del interior o exterior, y por trabajadores que hacen su labor remota y son de otros países y cobran sueldos en dólares.

2-Duración de los contratos
Otro gran problema desde que entró en vigencia la normativa que ahora podría suspenderse fue la duración de los contratos. Con las normas previas, los contratos se hacían por el plazo de dos años y desde que ingresó la normativa, se pasó a 3 años.
Por un lado, los propietarios sostienen que es mucho tiempo para fijar condiciones en el siempre volátil escenario macroeconómico argentino, lo que desincentiva poner los inmuebles en alquiler.
Mientras que para los inquilinos, por el contrario, la duración de tres años da por un lado un poco más de previsión y tiempos más amplios antes de pensar en la renovación o la mudanza, pero también han sabido sufrir la rigidez de esos contratos.

3-Método de ajuste: hizo disparar precios
Este es otro punto polémico. Sólo en CABA desde julio de 2020 a la fecha los valores de los alquileres subieron más de un 320% y en Rosario, por ejemplo, más de un 330%, y en Córdoba, un 325%; el drama está presente en todos lados.
Los aumentos de la Ley de Alquileres se rigen por el Índice de Contratos de Locación (ICL), que regula el Banco Central y para abril registró una suba interanual del 92,59%; es decir que una persona o familia que renueva un acuerdo por $50.000 que pagaba hasta marzo último, ahora deberá abonar unos $93.000 mensuales. Es un duro golpe para el bolsillo al menos en los primeros meses, “luego si la inflación no cede se va licuando ese valor durante el año hasta que deba renovar el acuerdo o actualizarlo”, dijo un especialista del mercado inmobiliario.
Desde el mercado inmobiliario sostienen que lo mejor es volver a acuerdos de 2 años y ajustes semestrales que se pacten libremente entre partes.
Las agrupaciones de inquilinos en este punto sí están de acuerdo en que los aumentos sean anuales, pero entienden que la inflación se disparó mucho y que también es costoso ingresar a un departamento (en donde si se paga $80.000, habrá que desembolsar más de $200.000 entre pago por adelantado, algunos trámites y sino recurrir a contratar una garantía privada si el inquilino no puede presentar dos garantes antes de firmar el acuerdo).

4-Escasa rentabilidad
Este es un desacople que viene de arrastre. Por los problemas económicos de la Argentina, a los propietarios el alquiler de sus propiedades les otorga una rentabilidad que promedia el 4%, subió un poco en comparación con 2020, cuando oscilaba en el 2,2%, el peor registro de la historia.
Según Zonaprop, la relación alquiler/precio asciende levemente y se ubica en 4,47% anual. Se necesitan 22,4 años de alquiler para recuperar la inversión inicial. Este valor se encuentra un 22% por debajo de lo requerido un año atrás.

5-Impuestos e impedimentos
Otros contrapuntos señalados son la imposibilidad de aplicar más de un aumento anual para equiparar la inflación (lo que lleva al propietario a “cubrirse” de antemano y por eso cobraron más desde que rige la ley y muchos inquilinos al no conseguir una propiedad deben aceptarlo.
La obligación de registrar los contratos ante la AFIP también ahuyentó a los dueños a no querer alquilar la vivienda. Sostienen que son factores que hacen poco atractivo destinar una propiedad en alquiler.

6-La reacción de los inquilinos
Los inquilinos protestan ante los municipios y organismos de Defensa al Consumidor, pero poco pueden hacer.
Desde el segmento sostienen que si se suspende la ley, lo que venga debe ser equilibrado para remediar el problema.
Para hacer un contrato por un departamento de 3 ambientes, la vivienda de una familia tipo, y por el que se pagan a la fecha $100.000 mensuales, se necesitan unos $200.000, cifra que no es fácil de reunir para un inquilino que tiene sueldos que también sufrieron la erosión inflacionaria de más del 103% interanual y aumentos paritarios de tramos que pocas veces logran equilibrar el desfasaje (si es que está en relación de dependencia). Este valor surge de los dos meses de depósito que deberá pagar el inquilino para hacer el acuerdo, que suma $200.000 más otros impuestos que demandan un 15% más.